Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất
Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất thì thửa đất cần phải đảm bảo các điều kiện như sau:
– Thửa đất muốn làm thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất 2022 phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền với diện tích tối thiểu theo quy định của từng UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương.
– Thửa đất tách sổ đỏ khi mua bán thuộc phạm vi được phép tách thửa (theo quy định của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương).
Theo đó, các điều kiện trên được quy định riêng tùy từng địa phương nơi có đất yêu cầu. Việc cơ quan nào có thẩm quyền tách sổ đỏ thực tế sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, dựa trên việc xem xét 03 tiêu chí như sau:
– Đối tượng xin làm thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất là cá nhân hay tổ chức
– Người xin tách sổ đỏ là người Việt Nam hay người nước ngoài
– Địa điểm thửa đất nơi người dân có nhu cầu tách sổ đỏ.
Quy trình tách sổ đỏ khi bán đất:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất
Người sử dụng đất có nhu cầu làm thủ tục tách sổ đỏ bán đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ gồm: Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất đề nghị tách thửa, đơn đề nghị tách sổ đỏ và hồ sơ đăng ký biến động đất đai (theo mẫu).
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất
Các cá nhân hoặc hộ gia đình sau khi hoàn thiện hồ sơ, nộp gián tiếp qua UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện. Tại đây, các cơ quan liên quan sẽ có trách nhiệm thẩm định hồ sơ thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất và tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền để tách sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất
Những hồ sơ yêu cầu tách sổ đỏ bán đất đầy đủ và hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ tiếp nhận xử lý và ghi thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 4: Cấp sổ đỏ mới cho người sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 2 tuần làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm định và cấp sổ đỏ mới cho người sử dụng đất. Công tác cấp sổ đỏ mới sẽ tiến hành trao trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc gián tiếp qua UBND cấp xã nếu cá nhân hoặc hộ gia đình nộp tại đây.
Thủ tục tách sổ đỏ cho tặng đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì “Các trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, khi cá nhân hoặc hộ gia đình có mong muốn chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì việc đầu tiên phải làm là đề nghị cơ quan có thẩm quyền đo đạc tách thửa, sau đó mới thực hiện các bước để sang tên.
Với các quy định đã nêu trong các điều khoản gồm: khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nội dung Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và nội dung tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, việc tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho đất của người dân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu
– Đảm bảo có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
– Đất không có tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng đất
Theo đó, các hồ sơ, thủ tục tách thửa cần có gồm: Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu của Chính phủ và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Các trình tự lần lượt là: Nộp hồ sơ – Tiếp nhận hồ sơ – Giải quyết yêu cầu – Trả kết quả.
Các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho đất theo quy định mới nhất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Bên bán/bên tặng cho đất cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
- Các giấy tờ tùy thân bao gồm: CMND/CCCD/Hộ chiếu (của cả vợ và chồng)
- Sổ hộ khẩu
- Giấy chứng minh quan hệ vợ chồng hợp pháp
- Hợp đồng ủy quyền nếu bán thay người khác
Đối với bên mua, bên nhận tặng cho cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
- Các giấy tờ tùy thân bao gồm: CMND/CCCD/Hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu
- Giấy chứng minh quan hệ vợ chồng hợp pháp
Trong đó, phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Hai bên mua, bán có thể soạn trước hợp đồng nhưng phải đảm bảo theo mẫu của tổ chức công chứng.
Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, tặng cho đất
Đóng thuế là nghĩa vụ của toàn dân do đó hãy thực hiện đầy đủ
Xem chi tiết: Phí Sang Tên Sổ Đỏ Gồm Những Gì & Bao Nhiêu Tại Thành Phố Thủ Đức
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên đất)
Xem chi tiết: Quy Trình Đăng Bộ Nhà Đất Thành phố Thủ Đức Giúp Tiết Kiệm Rất Nhiều Tiền
Diện tích tối thiểu tách thửa tại Thành phố HCM
Hiện nay, UBND TP. Hồ Chí Minh cho phép được tách thửa khi diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:
Phân chia theo Khu vực
Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.
Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.
Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).
Diện tích tối thiểu
Khu vực 1: Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét
Tách thửa đất nông nghiệp:
– Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Lưu ý: Không tách thửa với thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.
Chi phí tách sổ đỏ
Chi phí thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất như sau:
1. Mức thuế thu nhập cá nhân để chuyển nhượng đất
Thuế thu nhập cá nhân = 2% của giá đất chuyển nhượng
2. Lệ phí trước bạ để chuyển nhượng, tặng cho đất
Lệ phí trước bạ = 0.5% của giá tính lệ phí trước bạ
3. Phí thẩm định hồ sơ để chuyển nhượng đất
Do HĐND cấp tỉnh quy định, do đó mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau.
4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận để chuyển nhượng đất
5. Chi phí đo đạc để chuyển nhượng, tặng cho đất dao động từ 2 – 5 triệu đồng/lần.
Chi phí tách sổ đỏ khi bán đất như sau: Phí Sang Tên Sổ Đỏ Gồm Những Gì & Bao Nhiêu Tại Thành Phố Thủ Đức
1. Được MIỄN THUẾ thu nhập cá nhân & thuế trước bạ
2. Tuy nhiên các chi phí làm hồ sơ, công chứng, đo vẽ,… vẫn phải trả.Chi phí tách sổ đỏ khi cho tặng đất như sau: Thủ Tục Sang Tên Sổ Đỏ Cho Con Chi Tiết Nhất, Miễn Thuế
Tách thửa đất thổ cư thành phố HCM mới nhất
Thành phố Hồ Chí Minh cho phép tách thửa đất ở khi thửa đất ở đề nghị tách phải đảm bảo các quy định cụ thể tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
Theo đó, Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định việc tách thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện sau đây:
Điều kiện 1: Đảm bảo phù hợp với các căn cứ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để được tách thửa (điểm a khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
– Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.
– Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
– Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.
Điều kiện 2: Thửa đất ở sau khi tách (thửa đất mới hình thành, thửa đất còn lại) phải thỏa mãn đồng thời điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu để được tách thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh (điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
| Khu vực thửa đất ở đề nghị tách thửa | Diện tích tối thiểu của thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh sau khi tách | Kích thước tối thiểu của chiều rộng mặt tiền thửa đất ở sau khi tách |
| Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú (khu vực 1) | 36 m2 | 3 m |
| Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, thành phố Thủ Đức và thị trấn các huyện (khu vực 2) | 50 m2 | 4 m |
| Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) (khu vực 3) | 80 m2 | 5 m |
Một số trường hợp tách thửa đất ở đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh:
– Việc tách thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh mà có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật:
Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và căn cứ các quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành và người sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực trước khi cho phép tiến hành tách thửa.
– Trường hợp thửa đất ở đề nghị tách đã được cấp Giấy chứng nhận mà có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và phần diện tích này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở, đồng thời không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND và việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND này.
Như vậy, để được tách thửa thì thửa đất của bạn tại Thành phố Thủ Đức phải có diện tích tối thiểu là 50 m2. Ngoài ra, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo các điều kiện về kích thước tối thiểu được phép tách thửa, nếu thửa đất đề nghị tách thuộc trường hợp đặc biệt thì việc tách thửa được tiến hành theo các quy định riêng biệt đó.
Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp tại Thành phố HCM
Trước hết, theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho phép người sử dụng đất được tách thửa đất nông nghiệp. Theo đó, tùy thuộc mỗi loại đất nông nghiệp mà diện tích tối thiểu được phép tách thửa có sự khác nhau.
Cụ thể, khoản 2 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho phép người sử dụng đất được phép tách thửa đất nông nghiệp thì thửa đất nông nghiệp có diện tích đảm bảo như sau:
| Vị trí thửa đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu tách thửa | Thửa đất nông nghiệp tách thửa là đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác | Thửa đất nông nghiệp tách thửa là đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối |
| Thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp | 500 m2 | 1.000 m2 |
| Thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố | Không được phép tách thửa | |
| Thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố | Thực hiện theo quy định chung tại Điều 49 Luật Đất đai 2013:- Nếu thửa đất nông nghiệp đề nghị tách thửa thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất thì người sử dụng đất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng và được thực hiện tách thửa theo quy định pháp luật;Nếu tại thời điểm người sử dụng đất đề nghị tách thửa mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục được thực hiện thủ tục tách thửa đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở hoặc công trình hoặc trồng cây lâu năm trên đất.- Nếu sau 03 năm kể từ khi diện tích đất (diện tích đất nông nghiệp) được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đó.Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất; |
Thành phố Hồ Chí Minh cho phép tách thửa đất nông nghiệp. Tuy nhiên,tùy thuộc từng trường hợp mà điều kiện về diện tích được tách thửa đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh có sự khác biệt.
Ví dụ:
Trong trường hợp thông thường (không thuộc các trường hợp nằm trong quy hoạch hoặc không phù hợp quy hoạch) thì diện tích nhỏ nhất của mỗi thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa tại Bình Chánh là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác hoặc 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Những trường hợp không được tách thửa
Hộ gia đình, cá nhân sẽ không được tách thửa đất nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
– Thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất;
– Khu vực bảo tồn đã được phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
– Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước;
– Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.